Строительство и ремонт дома.
Земля, полученная по договору аренды от государства или муниципалитета, может использоваться исключительно по назначению. Действующее законодательство запрещает ей распоряжаться — дарить, передавать в ренту, продавать и совершать иные гражданско-правовые сделки. При выполнении ряда условий и наличия вех необходимых документов, можно перевести земельный участок из аренды в собственность, и соответственно, стать его полноправным хозяином. В связи с чем рассмотрим подробнее, как на практике происходит передача земли из временного пользования в собственность.
§ Условия для переоформления земли
Получить в собственность арендованный у государства или муниципалитета участок можно как бесплатно, так и за установленную плату на основании решения уполномоченного органа. При этом по закону, переоформить надел можно при наличии одного из приведенных ниже условий:
- уполномоченными органами власти с гражданином был заключен договор аренды ЗУ, на основании которого он может его временно эксплуатировать;
- земельный участок был передан в частные руки кооперативом или заводом гражданину в бессрочное пользование для подсобного, дачного хозяйства или под ИЖС. В 2001 году был утвержден новый ЗК РФ, запретивший передавать наделы в вечное пользование;
- гражданин получил участок от родственников (супруга, родителей) в пожизненное наследуемое владение. Оно запрещает распоряжаться землей, за исключением передачи ее по наследству
.
Следует отметить, что если арендатор возвел на земельном участке капитальную постройку, то у него возникает приоритетное право на оформление собственности.
При этом абсолютно не имеет значения, закончен ли объект или строительство продолжается. Но в последнем случае такая постройка должна быть оформлена лицом, как объект незавершенного строительства.
§ Возможность перевода участка в собственность
При переводе участка в собственность главным требованием является его использование в соответствии с назначением, а также видом разрешенного использования (ВРИ).
Например, закон запрещает возводить на землях сельхозназначения многоквартирные дома и жилые комплексы. Такие территории, согласно ст. 78 ЗК РФ, можно использовать для организации с/х производства, в исследовательских и учебных целях, занятии фермерством и тп. А также на таких угодьях позволяется размещать постройки, необходимые организации хранения и переработки с/х продукции.
На землях ЛПХ, в том числе приусадебных участках, допускается возводить жилые дома до тех этажей, заниматься производством с/х продукции или разведением домашнего скота, размещать гаражи и различные вспомогательные сооружения.
Если проигнорировать требования закона, виновное лицо может быть привлечено к ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ. Санкцией предусмотрен крупный штраф, определяемый в виде определенного процента от кадастровой стоимости надела.
Помимо прочего, существуют территории, которые не могут перейти из аренды в собственность. В частности, статьей 28 закона № 178-ФЗ от 21.12.2001 г., ограничения установлены для:
- земель в составе лесного и водного фонда;
- природных заповедников и аналогичных им особо охраняемых объектов;
- полигоны, подвергшиеся заражению вредными веществами и опасному биогенному воздействию;
- зоны общего пользования. К таковым относятся: парки, аллеи, пешеходные улицы, площади, скверы и тп.;
- угодья, отправленные в резерв для государственных или муниципальных проектов, например, с целью размещения на них объектов социальной инфраструктуры и тд;
- территории, находящиеся в составе земель транспорта, а также для организации деятельности и развития портов (морских, речных), в том числе аэропортов.
В том случае, если арендованная земля может быть передана в частные руки, в том числе участок под нежилым строением в собственности, а заинтересованное лицо собирается использовать ее согласно назначению и ВРИ, следует обратить внимание на доступные способы ее перевода.
Информацию о земельном налоге на арендованный земельный участок можно найти здесь…
§ Безвозмездное получение земли
В 2021 году землепользователь (гражданин или юридическое лицо) может получить участок в собственность от государства или муниципалитета практически бесплатно по решению соответствующего уполномоченного органа власти в ряде случаев:
1. Надел был передан властями физлицу в безвозмездное пользование.
В данном случае земля должна быть получена гражданином на срок до 6 лет под ИЖС или ЛПХ. Такие угодья могут предоставляться работникам некоторых бюджетных учреждений — школ, больниц и тп.
При этом землевладельцы должны использовать полученные участки исключительно по целевому назначению, например, под индивидуальную застройку. Перевести в собственность землю, согласно п. 5 ст. 39.3 ЗК РФ, станет возможным только по истечении 5 лет со дня заключения договора безвозмездного пользования.
2. Многодетной семье
В том случае, если арендатор участка имеет на иждивении трех и более детей, он может претендовать на получение участка бесплатно, что следует из п. 6 ст. 39.5 ЗК РФ.
Поскольку этот вопрос относится к ведению субъектов РФ, местные власти могут определять собственные условия предоставления надела без оплаты, например:
- претенденты на участок должны состоять на учете в качестве нуждающихся в жилье или же иметь основания для этого;
- иметь гражданство РФ;
- находиться в зарегистрированном браке или быть родителем-одиночкой;
- быть зарегистрированными с детьми на одном адресе;
- отсутствие в собственности жилья и земли.
В том случае, если местные власти вынесут положительное решение, то право собственности на землю будет распределено в равных долях между всеми домочадцами. При этом в зависимости от региона, площадь передаваемого участка может варьироваться от 6 до 15 соток.
Следует отметить, что региональные власти вправе самостоятельно определять дополнительные категории лиц, которым может предоставляться безвозмездно в собственность земельный участок.
3. Согласно ст. 39.5 ЗК РФ, земельный участок может предоставляться не только гражданам, но и организациям.
Для этого между организацией и местными властями должен быть заключен соответствующий договор сроком на 6 лет, при этом 5 из них уже прошло.
§ Порядок передачи земли в собственность бесплатно
Для того чтобы стать полноправным собственником участка, заинтересованному лицу придется последовательно пройти несколько этапов:
1. Обратиться в местную администрацию
Гражданин, желающий получить в собственность участок, должен подать в муниципальный орган, отвечающий за земельные отношения, соответствующее заявление, а также предварительно подготовленный пакет документов, который включает в себя:
- паспорт заявителя;
- документ, на основании которого надел находится в пользовании, например, договор аренды;
- если на участке возведено строение, то потребуется документ, удостоверяющий права заявителя на него. Например:
- свидетельство о праве на наследство;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
- схема расположения арендованного надела на кадастровом плане местности. Если имеется утвержденный проект межевания либо описание точных координат надела в ЕГРН, то составлять схему не потребуется;
- для многодетных семей:
- свидетельства о рождении на несовершеннолетних;
- документ, подтверждающий наличие регистрации по месту проживания;
- выписка об отсутствии в собственности недвижимости;
- свидетельство о браки или документ, подтверждающий статус родителя-одиночки.
По итогам рассмотрения поступивших материалов, принимается решение о предоставлении объекта в собственность или об отказе. На практике отказ возможен, если земля ограничена в обороте.
2. Обратиться в Росреестр для регистрации права собственности на ЗУ со следующими документами:
- заявление о переходе права собственности;
- паспорт гражданина;
- акт о передаче земли гражданину, выданный местной администрацией;
- квитанция за уплату госпошлины.
После завершения процедуры, на руки гражданину будет выдана выписка из ЕГРН, подтверждающая его статус собственника.
§ Платный перевод земли в собственность
В том случае, если у арендатора отсутствует право его перевода в собственность на бесплатной основе, то он может получить ее на общих основаниях через аукцион.
Следует помнить о том, что наличие капитального строения на участке предоставляет арендатору исключительное право выкупа такой земли. Наделы без строения выставляются на аукцион. Кроме того, участок должен быть размежеван, а сведения о нем внесены в ЕГРН.
Для того чтобы стать собственником, заинтересованное лицо должно совершить следующие действия:
- обратиться в администрацию с заявлением о проведении торгов. Если ЗУ поставлен на кадастровый учет, то потребуется утвержденная схема надела. Заявка составляется заинтересованным лицом в произвольной форме или же по образцу, утвержденному организатором торгов.
В заявке необходимо указать:
- кадастровый номер;
- целевое использование земли.
В течение двух месяцев администрация должна рассмотреть заявление и принять решение о выставлении объекта на аукцион или об отказе в нем.
- Заявитель должен принять участие в публичных торгах. Дата и время их проведения публикуются на официальном сайте местной администрации. Допуск к торгам, помимо заявки на них, предполагает подачу документов, которые включают в себя:
- паспорт заявителя;
- квитанция, подтверждающая факт внесения арендатором задатка.
Для того чтобы принять участие в торгах, указанные документы должны быть предоставлены лично и внесены в специальный журнал учета не позднее, чем за пять дней до даты проведения торгов.
В противном случае, они будут возвращены гражданину.
Извещение о предстоящих торгах должно быть размещено администрацией в СМИ не позднее, чем за 30 дней до события. В нем должна быть отражена следующая информация:
- сведения об организаторе торгов с контактными данными и ссылкой на официальный портал;
- дата начала аукциона и место его проведения;
- цель торгов. В данном случае, таковой является продажа участка;
- характеристика земельного надела. Указывается его кадастровый номер, наличие обременений, ВРИ и тд.;
- начальная цена надела, а также шаг аукциона;
- прочие сведения.
Начальная цена земельного надела рассчитывается исходя из его рыночной и кадастровой стоимости. Итоги аукциона оформляются посредством составления протокола. Он размещается на официальном портале организатора торгов.
Заключение договора купли-продажи участка с арендатором, победившим в аукционе:
- Администрация направляет проект соглашения победителя в течение 10 дней, после подведения итогов публичных торгов. Для того чтобы принять решение и подписать договор, заявителю отводится ровно 30 дней с момента его получения.
- После подписания договора, документы должны быть переданы в Росреестр для совершения перехода права собственности. В частности, это:
- заявление о регистрации права собственности на участок;
- паспорт заявителя. Если землю приобретает юридическое лицо, то для совершения процедуры понадобятся соответствующие учредительные документы;
- действующая доверенность, если документы вместо заявителя подает другое лицо. В доверенности должно быть обозначено соответствующие полномочие на подачу документов в Росреестр;
- договор купли-продажи участка. Он должен быть подан в Росреестр в трех экземплярах;
- квитанция о том, что пошлина была уплачена;
- при наличии на участке построек, должна быть передана документация на них.
После окончания процедуры, гражданин получит на руки выписку из ЕГРН.
Таким образом, законодательство допускает перевод арендованной земли в частную собственность, если она не ограничена и не изъята из гражданского оборота. При этом стать хозяином участка можно на бесплатной основе, если имеются соответствующие основания, а можно выкупить его у государства.
