Строительство и ремонт дома.
Большая часть земельных ресурсов в России находится в государственной собственности, принадлежит отдельным субъектам и муниципальным образованиям. Владельцы заинтересованы в извлечении прибыли из принадлежащих участков земли, временно передавая право их использования физическим или юридическим лицам. Но в некоторых ситуациях может потребоваться расторжение договора аренды земельного участка до истечения назначенного срока.
Российское законодательство регламентирует процедуру аренды земли ст. 606 Гражданского Кодекса РФ и Земельным кодексом. В соответствии со ст. 46 ЗК РФ, прекращение действия договора аренды надела может быть обусловлено следующими обстоятельствами:
- существенным ухудшением состояния земельного участка, по сравнению с положением на момент заключения соглашения;
- нарушением отдельных положений договора;
- нецелевым использованием земельных ресурсов;
- порчей участка или находящихся на нем строений;
- передачей надела в субаренду, если условия договора не предполагают таких полномочий для арендатора и пр.
О порядке предоставления земельного участка в аренду читайте здесь…
В одностороннем порядке по инициативе арендатора
Российское законодательство предоставляет арендатору право досрочного расторжения арендного договора по земельному участку.
Лицо, арендующее землю, может в одностороннем порядке отказаться от надела, аргументируя собственные действия следующими обстоятельствами:
- владелец не передал надел в пользование арендатору;
- со стороны собственника создаются препятствия для использования участка по назначению, предусмотренному условиями договора;
- в наделе выявлены недостатки, не отмеченные в соглашении, которые невозможно было установить на этапе заключения договорной документации;
- состояние надела не позволяет использовать землю по назначению, предусмотренному арендой, что произошло не по вине арендатора.
Кроме перечисленных ситуаций, возможность досрочного отказа от аренды может быть предусмотрена дополнительными условиями договора, заключенного сторонами.
При отсутствии уважительных причин и возможностей для одностороннего отказа от аренды, предусмотренного содержанием договорной документации, арендатор не вправе инициировать досрочный разрыв соглашения.
Для запуска процедуры прекращения аренды необходимо:
- полностью рассчитаться по арендной плате за период, когда арендатор пользовался землей;
- направить владельцу надела письменное уведомление о досрочном разрыве арендного договора; это обращение должно быть принято в официальном порядке и рассмотрено в течение 30 дней;
- при согласии арендодателя – обеим сторонам подписать дополнительное соглашение к договору, прекращающее аренду;
- оформить возврат земли в Росреестре.
В соглашении стороны также могут установить некоторую отсрочку обратной передачи земли из аренды, что позволит арендатору завершить некоторые необходимые дела – вывезти собственное имущество и пр.
Договор также может предполагать выплату неустойки арендатором за односторонний отказ от аренды. В противном случае владелец не вправе требовать от лица, арендовавшего землю, платы за упущенную выгоду и прочих возмещений.
Если сторонами не предпринимались попытки досудебного урегулирования вопроса, судебный орган не примет к рассмотрению иск о досрочном прекращении аренды.
В одностороннем порядке по инициативе арендодателя
Нередко инициатива о разрыве договора аренды исходит от землевладельца. В данной ситуации собственник также обязан уведомить другую сторону в письменной форме, согласно порядку, предусмотренному соглашением и действующим законодательством.
При отсутствии возражений, возврат земли регистрируют в Росреестре, подписав соответствующие поправки к договору.
Арендатор может возражать против прекращения аренды. В этом случае единственный способ досрочного разрыва договора в одностороннем порядке – через суд.
Отказ от исполнения договорных обязательств по сдаче земли в аренду со стороны владельца надела возможен по следующим причинам:
- арендатор грубо нарушил условия договора, причем подобные действия отмечены неоднократно;
- использование земли привело к значительному ухудшению ее состояния;
- арендная плата просрочена не менее двух сроков подряд.
Также арендодатель может разорвать в одностороннем порядке арендное соглашение, если землю выдавали под застройку, но строительство не начато в течение трех лет и более от начала аренды.
В отношении надела, находящегося в муниципальной собственности или принадлежащего государству, может быть установлено условие передачи во временное пользование под комплексное освоение территории. В этом случае собственник вправе лишить арендатора права арендного владения этим недвижимым имуществом, если подобные обязательства не выполняются.
Основания, предусматривающие возможность досрочного прекращения аренды применительно к земле сельхозназначения, могут включать ухудшение свойств земельного надела в связи с несоблюдением технологии земледелия, не проведением арендатором рекультивации и прочих обязательных мероприятий, обеспечивающих охрану почв.
Иск, подаваемый в судебный орган, предполагает указание следующей информации:
- наименования суда;
- сведений об истце и ответчике;
- данных о земельном участке;
- обстоятельств передачи в аренду;
- причин, по которым владелец настаивает на отказе от сделки;
- ссылок на законодательные акты, подтверждающих позицию заявителя;
- документальных доказательств обоснованности разрыва договора, прилагаемых к иску.
Истец обязан документально подтвердить правомерность занятой позиции, предоставив бумаги, указывающие на нарушение арендатором условий заключенного договора или требований, установленных действующим законодательством.
Присутствие в соглашении пунктов, определяющих возможность и механизм досрочного расторжения, не означает, что арендатор обязан соглашаться добровольно на прекращение аренды земельного участка. Любая из сторон вправе настаивать на судебном решении спорного вопроса.
Решение суда вступает в силу, спустя месяц после подписания соответствующего постановления. По истечении данного времени, договор аренды признается расторгнутым.
По соглашению сторон
Если обе стороны не возражают от разрыва арендного договора и обоюдно пришли к такому соглашению, договоренность необходимо закрепить документально.
Оформляют соответствующий документ, определяющий сроки и условия прекращения аренды. Затем арендодатель с арендатором подают совместное заявление в Росреестр, чтобы окончательно оформить возврат земли владельцу.
Дополнительное соглашение составляют в таком же порядке, что и основной договор. Предусмотрено указание следующей информации:
- номера и даты заключения;
- наименования и реквизитов сторон;
- положений, указывающих о прекращении действия аренды;
- даты, от которой земля возвращается арендодателю;
- порядка оформления возврата надела.
В ситуации, когда подобное соглашение не оформлено документально, действие арендного договора продолжается до истечения назначенного срока. При этом арендатору начисляется плата за аренду до момента подписания акта обратной передачи земельных владений собственнику.
Необходимо учесть, что арендное соглашение может быть расторгнуто автоматически в связи со смертью арендатора, если последний является индивидуальным предпринимателем и арендует участок для осуществления предпринимательской деятельности. Поскольку законодательство не предполагает передачу статуса ИП наследникам умершего, арендный договор должен быть расторгнут.
Законодательство не обязывает стороны инициировать изменения в записи государственного реестра. Соответствующие коррективы будут внесены по истечении срока действия арендного договора. В перерегистрации надела больше заинтересован арендодатель, поскольку без этого невозможна сдача земельных владений в аренду другому арендатору.
Госпошлина
За расторжение договора аренды, в том числе и досрочное, предусмотрена уплата госпошлины, размер которой зависит от статуса субъекта.
За расторжение договора аренды, в том числе и досрочное, предусмотрена уплата госпошлины, размер которой зависит от статуса субъекта.
Установлены следующие суммы платежа для различных категорий плательщиков:
- для граждан – 2 000 руб.;
- для юридических лиц – 22 000 руб.
Платеж необходимо выполнить до подачи заявления в Росреестр. Внесение средств подтверждает соответствующая платежная квитанция.
При обращении в суд, потребуется возмещение соответствующих судебных издержек.
Уведомление о расторжении договора аренды
Инициатору отказа от аренды необходимо отправить не менее чем за три месяца, если иное не предусмотрено условиями заключенного соглашения, известить о данном намерении противоположную сторону. Кроме срока отправки подобного письма, в арендном договоре субъекты могут отдельно прописать следующие моменты:
- способы оповещения;
- адрес, по которому необходимо направить уведомление;
- порядок назначения срока прекращения аренды.
Наиболее приемлемый порядок передачи уведомления, позволяющий зафиксировать факт отправки документально – заказным письмом с перечнем вложений. При этом отправитель получит оповещение, указывающее на получение послания адресатом.
Законодательство предполагает отправку таких писем по юридическому адресу владельца, если иное не указано в договорной документации.
Уведомление составляют в произвольной форме, соблюдая общие правила делопроизводства. В письме указывают причины отказа от продолжения договорных отношений и выдвигают соответствующее требование разрыва договоренности по аренде.
Учитывая важность грамотного составления подобного документа, его подготовка требует соответствующих юридических знаний. Поэтому при оформлении письма рекомендуется обращаться за консультацией к квалифицированному юристу.
Досрочное расторжение арендного договора по земельному участку – ответственный шаг. Для отказа от продолжения аренды земли в одностороннем порядке у инициатора должны быть веские причины, предусмотренные условиями соглашения и действующего законодательства. Но если вторая сторона не согласна разорвать договор раньше установленного срока, вопрос придется решать в судебном порядке.
