Строительство и ремонт дома.
Физические и юридические лица могут арендовать во временное пользование земельные участки с правом выкупа или на оговоренный договорными условиями срок. Разберемся что такое переуступка права аренды земельного участка.
Остановимся подробнее на нюансах такой сделки.
Правомерность передачи прав на арендованную землю
Сделки между собственниками или уполномоченными распоряжаться землей лицами заключаются с учетом требований гражданского законодательства (п.3 ст.3 ЗК РФ).
В отдельных вопросах владения, пользования и распоряжения земельными участками нормы Земельного кодекса как специального закона имеют приоритетное значение (п. 2 ст. 607 ГК РФ).
За исключением федеральных земель, изъятых из оборота, которые нельзя арендовать, права на пользование участком, можно в соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ:
- передавать вместе с договорными обязательствами третьему лицу;
- отдавать в залог;
- вносить в качестве паевого взноса, например, в строительный кооператив, уставной капитал некоммерческих объединений граждан для ведения садоводства, огородничества, прочих товариществ.
Особенности процедуры
Независимо от причин, побудивших арендатора уступить свои права на землю, чтобы сделка имела юридическую значимость, ее оформляют в письменном виде.
Принимают во внимание:
- кто является собственником арендуемого надела;
- статус земельного участка;
- договорные сроки и условия аренды;
- существующие обременения в отношении земли, выступающей объектом аренды или ограничения прав распоряжаться недвижимым имуществом;
- соответствуют ли цели получения в пользование земельного участка действующим разрешениям.
Каждая ситуация индивидуальна.
При документальном оформлении договоренности считают существенным указать:
- полные данные сторон сделки;
- информацию о земельном участке, выступающем предметом соглашения – месте его расположения, площади, видах разрешенного использования, кадастровом номере;
- ссылку на основной договор аренды с обязательными для исполнения арендатором требований;
- условия передачи прав пользования участком новому лицу, например, это может быть разовый платеж в оговоренной сумме;
- обязанности участников соглашения по передаче и приему земельного участка, соответствующих документов;
- порядок разрешения споров;
- дату окончания действия прав на участок в пределах первоначально оговоренного периода аренды.
Между физическими лицами
Передавать права и обязанности по арендованному на длительное время участку третьей стороне можно без предварительного согласования с арендодателем.
Сделка заключается в двустороннем порядке между арендатором, имеющим ряд обязательств перед владельцем недвижимости и человеком, заинтересованным получит данный участок в пользование.
Достаточно:
- грамотно составить договор;
- уведомить владельца или лицо, уполномоченное распоряжаться землей о передаче прав и обязанностей новому человеку.
Во избежание конфликтных ситуаций, необходимо, чтобы у стороны, передавшей свои права на арендованную землю, осталось подтверждение соблюдения процессуальных требований.
Уведомление собственнику земли о смене арендатора можно:
- направить заказным почтовым письмом, получив квитанцию о доставке его адресату в определенный день;
- вручить лично под роспись о получении на оставшемся у бывшего арендатора экземпляре.
Уступка обязанностей по сделке, заключенной нотариально, должна быть заверена нотариусом (ст. 389 ГК РФ). Обратиться к нотариусу можно, даже если закон разрешает заключить договор в простом письменном виде. Любые сделки с недвижимости – это весьма сложный процесс. Квалифицированный юрист:
- проверит чистоту правовых отношений;
- даст консультацию – какие нужны документы.
Находящегося в муниципальной собственности
Алгоритм действий лиц, заинтересованных избавиться от исполнения договорных с местными органами власти обязательств, в том числе по аренде земли под ИЖС, довольно прост:
- находят претендента получить во временное пользование надел или приобрести жилую недвижимость, построенную на арендованном участке;
- подают письменное заявление в муниципалитет с просьбой разрешить переуступить права по арендному договору, если он заключен не более чем на 5 лет или отправляют уведомление о передаче прав, как свершившемся факте, когда земля арендована на срок свыше пяти лет;
- составляют письменный договор с лицом, вступающим в права пользования землей с указанием всех существенных условий;
- переход прав на арендованную дольше, чем на год землю регистрируют в Росреестре, получают в качестве свидетельства выписку из ЕГРН с внесенными новыми сведениями.
- муниципальные власти не дают согласия передавать исполнение обязательств лицам, не принимавшим участие в торгах;
- органы Росреестра отказывают в регистрации сделок без соответствующего одобрения муниципалитета.
По статистическим данным судебной практики, мнения в трактовке и применении законодательных норм, касающихся ограничений на переуступку прав аренды такого участка неоднозначные и порой кардинально расходятся:
- одни, руководствуясь нормами п. 7 ст. 448 ГК РФ, признают недопустимой уступку права, полученного на конкурсной основе состоявшегося аукциона, обосновывая отказ в удовлетворении исков несоблюдением принципа конкуренции, установленных процедур торгов;
- другие считают приоритетными в вопросах распоряжения землей нормы ЗК РФ, где нет никаких ограничений в переуступке права аренду земли, даже если оно приобретено на торгах.
Обязательна ли регистрация
Нужно или нет отдавать документы на госрегистрацию, напрямую зависит от того, был ли зарегистрирован первичный договор аренды в Росреестре.
Как правило, это касается долгосрочных арендных отношений или муниципальной земли, которую берут в пользование не менее чем на год.
Заявление на регистрацию с приложенным обязательным пакетом документов может подать одна из сторон договорных отношений любым удобным способом:
- через МФЦ;
- при наличии электронной подписи – через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
- посетив территориальное отделение государственной службы регистрации лично.
Услуга внесения сведений в ЕГРН платная
Размер госпошлины составляет:
- 2000 руб. для граждан п.п. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
- 350 руб. в случае аренды физическим лицом земельного участка сельскохозяйственного назначения (п.п. 25 пю 1 ст. 333.33 НК РФ);
- 22 000 руб. – для юридических лиц
- копии паспортов прежнего и нового арендаторов, подтверждающие личности граждан, вступивших в правовые отношения или уставные документы юридического лица, выступающего стороной договоренности;
- первичный договор аренды и 3 экземпляра договора о переуступке прав, принимая во внимание, что один из них останется в службе регистрации;
- выписку из ЕГРН на объект недвижимости со сведениями о собственнике, видах разрешенного использования земли, имеющимися ограничениями и обременениями;
- платежный документ об уплате госпошлины.
Со дня приема заявления госорган рассматривает по существу поданное обращение в течение недели.
На регистрацию сделок, оформленных через нотариуса, уходит до 5 дней.
Если нет никаких претензий, принимается положительное решение. Заявителю возвращают представленные подлинники документов, договор с регистрационной надписью, выписку из ЕГРН с внесенными изменениями регистрационных данных.
Права на пользование арендованной землей и обязательства перед ее собственником вступают в юридическую силу с даты, когда был зарегистрирован договор.
В случае отказа в регистрации дается обоснование. После устранения недочетов заявление можно подать повторно, причем сроки для сбора недостающих документов законом не ограничены.
Полезно знать
Прежде чем подписывать документы, чтобы получить не только права на участок, но и взять арендные обязательства, рекомендуем выяснить разрешенные виды использования данного участка.
Например, за капитальные строения на землях сельскохозяйственного назначения или выделенные под огородничество, пользователя ждет административная ответственность в виде штрафных санкций. Узаконить такое жилье не получится, следовательно, прописаться в доме тоже нельзя.
Препятствием для сделки по переуступке прав пользоваться участком может стать:
- задолженность прежнего арендатора перед собственником за пользование наделом;
- возведение зданий и строений без разрешительной документации на строительство или на ввод объекта в эксплуатацию;
- судебные разбирательства, предметом которых является этот участок;
- особый правовой статус территории, где находится надел;
- прямой запрет в условиях договора;
- договор был заключен в льготном порядке в рамках реализации инвестиционного проекта по освоению территорий;
- разрешение целевого использования участка не позволяет заниматься запланированными видами деятельности, капитальным строительством;
- обременения в виде залога или ареста.
- на условия первоначального договора аренды – в случае прямого запрета на переуступку прав, обязательно нужно согласие собственника, иначе сделка будет неправомерной;
- если договор на аренду земли заключен в целях освоения территории, использовать участок по другому назначению нельзя.
Вместо послесловия
Заключая договор аренды земли, человек или организация, выступающая юридическим лицом, берут на себя ряд обязательств.
Помимо того, что за пользование участком необходимо регулярно вносить арендную плату, земля должна использоваться по целевому назначению.
При любых форс-мажорных обстоятельствах, когда нет возможности исполнять договорные обязательства, переуступка прав поможет избежать:
- роста задолженности перед собственником;
- штрафных санкций со стороны надзорных органов за неиспользование земли или ненадлежащий уход за арендованной территорией;
- долгих судебных разбирательств и затрат на услуги адвокатов, чтобы досрочно расторгнуть договор.
О переводе арендованного земельного участка в собственность читайте здесь…
